Strategien zur Renditeoptimierung

Optimierte Besteuerung bei Immobilieninvestitionen

Wer die steuerlichen Vorteile rund um den Immobilienerwerb nutzen möchte, sollte sich drei unterschiedliche Phasen ansehen: die Erwerbsphase, die Bewirtschaftungsphase und den Exit. In der Akquisitionsphase spielen vor allem die Grunderwerbsteuer und die Erwerbsstruktur eine entscheidende Rolle. In der Bewirtschaftungsphase geht es insbesondere um die Vermeidung unnötiger Belastungen mit Gewerbesteuer. Beim Exit gilt es, nach Möglichkeit eine Besteuerung des Veräußerungsgewinns zu vermeiden.

Akquisitionsphase – Im Vorfeld steuerliche Folgen bedenken

Angesichts steigender Grunderwerbsteuersätze (nur in Bayern und Sachsen liegt der Grunderwerbsteuersatz bei moderaten 3,5 %) gewinnen Überlegungen, wie die Grunderwerbsteuer beim Immobilienerwerb vermieden oder zumindest verringert werden kann, an Bedeutung. Der Gesetzgeber hat diese erkannt und mit der Einführung des Ergänzungstatbestands der „wirtschaftlichen Anteilsvereinigung“ in § 1 Abs. 3a GrEStG den früher gängigen sogenannten RETT-Blocker-Modellen (RETT = Real Estate Transfer Tax) den Boden entzogen.

Im Wesentlichen verbleiben zwei Gestaltungsmöglichkeiten, um beim Share Deal Grunderwerbsteuer zu vermeiden oder wenigstens zu reduzieren. Die erste Möglichkeit ergibt sich beim Erwerb von Anteilen an einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft. Hier gilt es, die (unmittelbare oder mittelbare) rechtliche oder wirtschaftliche Vereinigung von mindestens 95 % der Anteile in einer Hand zu vermeiden. Ein Erwerber erwirbt beispielsweise nur 94,9 % der Anteile und gegebenenfalls ein Co-Investor die verbleibenden 5,1 %. Beim Erwerb von Anteilen an einer grundbesitzenden Personengesellschaft ist darauf zu achten, dass nicht innerhalb von 5 Jahren mindestens 95 % der Anteile am Vermögen der Gesellschaft auf neue Gesellschafter übergehen. Daraus ergibt sich die Möglichkeit zu einem gestreckten Erwerbsvorgang. Der Erwerber erhält zunächst 94,9 % der Anteile und ein sog. Altgesellschafter bleibt für weitere 5 Jahre Gesellschafter. Nach Ablauf der 5 Jahre wird auch der verbliebene Anteil auf den neuen Erwerber übertragen. Für diesen nachträglich hinzuerworbenen Anteil fällt eine Grunderwerbsteuer von 5,1 % der Bemessungsgrundlage an.

Abgesehen vom Blick auf die Grunderwerbsteuer, sollten sich Investoren beim Immobilienerwerb genau überlegen, wie sie die Immobilieninvestition unter steuerlichen Gesichtspunkten strukturieren. Insbesondere die Ansässigkeit und Rechtsform der Gesellschafter, die Einbettung in eine bestehende Konzernstruktur, die geplante Investitionsdauer und die Finanzierungsstruktur sollten hierbei berücksichtigt werden. Mit all diesen sehr komplexen Fragen sollten sich Investoren frühzeitig beschäftigen, um später keine steuerlichen Überraschungen zu erleben.

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Vermeidung Gewerbesteuer

In der Bewirtschaftungsphase geht es vor allem darum, eine unnötige Belastung mit Gewerbesteuer zu vermeiden. Hier bieten sich im Wesentlichen zwei Möglichkeiten an. Die erste besteht darin, die Immobilien im Privatvermögen zu halten, d. h. dass bei grundbesitzenden Gesellschaften die Immobilie in einer vermögensverwaltenden, nicht gewerblichen Personengesellschaft gehalten wird. Dies ist auch eine gute Option, wenn die Gesellschafter der vermögensverwaltenden Personengesellschaft zwar grundsätzlich gewerbesteuerpflichtig wären, aufgrund ihrer Ansässigkeit im Ausland in Deutschland aber keine Betriebsstätte unterhalten. Denn dadurch, dass das die Immobilie betreffende Tagesgeschäft auf der Ebene der grundbesitzenden Personengesellschaft angesiedelt werden kann, können diese Gesellschafter eine (zur Gewerbesteuerpflicht führende) Betriebsstätte in Deutschland auch künftig leicht vermeiden.

Die zweite Möglichkeit besteht in der Inanspruchnahme der sog. erweiterten Kürzung. Hierdurch können Gesellschaften, die – wie Kapitalgesellschaften – kraft Rechtsform gewerbesteuerpflichtig und ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten, ihren Gewerbeertrag um die erzielten Mieterträge kürzen. Das sog. Ausschließlichkeitskriterium stellt aber in zeitlicher und sachlicher Hinsicht hohe Anforderungen. Unter Umständen muss die Gesellschaft, um die erweiterte Kürzung nutzen zu können, schädliche Betriebsvorrichtungen (die steuerlich nicht zum Grundbesitz zählen) auf einen Dritten übertragen. Ferner muss die ausschließliche Grundbesitzverwaltung das gesamte Erhebungsjahr erfolgen, was insbesondere im Verkaufsfall entsprechende Gestaltungen (wie z. B. eine Anwachsung etc.) erforderlich machen kann.

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Exit

Beim Exit sollte es – wenn möglich – das Ziel sein, eine Besteuerung des Veräußerungsgewinns zu vermeiden. Wenn eine Immobilie privat oder in einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft gehalten wird, kann die Immobilie grundsätzlich nach Ablauf von 10 Jahren steuerfrei veräußert werden. Bei der Ermittlung des Anschaffungs- und Veräußerungstermins ist regelmäßig auf den Zeitpunkt des obligatorischen Rechtsgeschäfts und nicht auf den Nutzen-Lastenwechsel abzustellen. Ob innerhalb der 10 Jahre umfangreiche Renovierungen vorgenommen wurden, ist für die Berechnung der Zehnjahresfrist unerheblich. Allerdings kann die kurz nach einer umfangreichen Renovierung erfolgende Veräußerung unter Umständen einen steuerpflichtigen gewerblichen Grundstückshandel begründen.

Wird die Immobilie von einer Kapitalgesellschaft gehalten, kann durch einen Share Deal eine Besteuerung auf den Veräußerungsgewinn drastisch reduziert werden. Abhängig von der Rechtsform der Gesellschaft und der Beteiligungshöhe sind bis zu 95 % des Veräußerungsgewinns von der Körperschaft- und Gewerbesteuer freigestellt. In der Regel wird dieser Steuervorteil jedoch zum Teil an einen Erwerber in Form eines geringeren Kaufpreises weitergegeben, weil sich beim Erwerb von Kapitalgesellschaftsanteilen die Anschaffungskosten nicht in einem höheren Buchwert der Immobilie (kein sog. Step-up) widerspiegeln und infolgedessen der Erwerber zum einen kein erhöhtes Abschreibungspotential hat und zum anderen bei der Weiterveräußerung im Wege des Asset Deals einen höheren (steuerpflichtigen) Veräußerungsgewinn erzielen wird.

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Jan Evers

Partner, Head of Advisory
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht

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