Steuerliche Optimierung von Investitionsstrategien ausländischer Investoren in deutsche Immobilien

Faktoren für erfolgreiche Immobilieninvestments

Stabilität und Sicherheit prägen den Standort

Deutschland bietet seit vielen Jahren einen stabilen und zukunftssicheren Immobilienmarkt für ausländische Investoren. Investiert wird in das gesamte Immobilienspektrum: Gewerbe- und Büroimmobilien, Logistikcenter, Shopping Center, Immobilien für Hotels und Freizeit sowie Mietwohnimmobilien aller Art und Größen. Das Investitionsklima ist sehr gut. Es wird im Wesentlichen bestimmt durch Rechtssicherheit, es gibt keine Eigentums- und Erwerbsbeschränkungen für ausländische Investoren, günstige Steuersätze sowie Hypothekenzinsen auf einem historisch immer noch sehr niedrigen Niveau. Der deutsche Immobilienmarkt hat in den letzten Jahren keine ernsthafte Immobilienblase erlebt, so dass Investoren keine Gefahr laufen, in einen überhitzten Markt zu investieren.

Strategisch investieren und steuerlich optimieren

Ein erfolgreiches Immobilieninvestment hängt neben der Lage des Objektes von weiteren Rahmenbedingungen ab, u.a. dem Einstandspreis für die Immobilie und einer angemessenen Finanzierung, die sehr häufig über deutsche Kreditinstitute erfolgt. Bereits im Vorfeld der Investition sollte ein Steuerberater hinzugezogen werden, der mit den Verhältnissen vor Ort bestens vertraut ist und bewährte Kontakte zu Hausverwaltungen, Banken und Rechtsanwaltskanzleien hat. Zusammen mit dem Steuerberater sollte die unter steuerlichen Gesichtspunkten sinnvollste Investitionsstrategie festgelegt werden:

Hier spielen im Wesentlichen zwei Aspekte eine Rolle:

  • Wie kann die Steuerbelastung in Deutschland reduziert werden?
  • Wie gelingt es, die Einkünfte ohne zusätzliche Besteuerung in den Zielstaat des Investors durchzuleiten?

Ausländische Investoren wählen im Rahmen eines Asset Deals häufig einen der folgenden Wege, um in eine deutsche Immobilie zu investieren:

  • Gründung einer deutschen Kapitalgesellschaft (meist eine „GmbH“)
  • Gründung einer deutschen Personengesellschaft (meist eine „GmbH & Co. KG“ oder „ausländische Kapitalgesellschaft & Co. KG“)
  • Direktinvestition über eine ausländische Kapitalgesellschaft
Immobilientransaktionen: Asset Deal oder Share Deal?

Vor- und Nachteile aus rechtlicher und steuerlicher Sicht.

Insight lesen

Kostenfaktoren: Steuern und Zinsschranke

Gewinne aus einem Immobilieninvestment in Deutschland unterliegen je nach gewählter Investitionsstrategie der beschränkten oder unbeschränkten Steuerpflicht mit Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer.

Eine weitere wichtige Einnahmequelle des deutschen Fiskus ist die Gewerbesteuer. Sie beträgt abhängig von der besteuernden Gemeinde i. d. R. zwischen 14 und 17 % und muss grundsätzlich von allen in- oder ausländischen gewerblichen Betrieben mit einer deutschen Betriebsstätte gezahlt werden. Während sich Einkommensteuer- oder Körperschaftsteuer nicht vermeiden lassen, kann die Gewerbesteuer durch aktives Gestalten und die Umsetzung bestimmter Maßnahmen vermieden werden.

Beim Erwerb einer Immobilie fällt außerdem Grunderwerbsteuer an, die in Abhängigkeit von der Belegenheit der Immobilie 3,5 bis 5% beträgt. Im Rahmen eines Share Deals kann die Grunderwerbsteuer im günstigsten Fall auf 0% reduziert werden.

Die Investitionsstrategie sollte so gestaltet werden, dass sämtliche Zinsaufwendungen steuerlich berücksichtigt werden können. Hier müssen die Regelungen zur sogenannte „Zinsschranke“ beachtet werden.

Vermeidung von Gewerbesteuer als zentraler Gestaltungspunkt

Kapitalgesellschaften gelten per se als Gewerbebetriebe, d. h. sofern die Kapitalgesellschaft in Deutschland über eine Betriebsstätte verfügt, entsteht die Gewerbesteuerpflicht selbst dann, wenn die Gesellschaft nur vermögensverwaltend tätig ist. Dasselbe gilt für vermögensverwaltend tätige Personengesellschaften, bei denen der unbeschränkt haftende Gesellschafter eine Kapitalgesellschaft ist und nur diese zur Geschäftsführung befugt ist, wie z. B. bei der GmbH & Co. KG (sog. gewerblich geprägte Personengesellschaft). Daher ist ein Weg zur Vermeidung von Gewerbesteuer die Verhinderung einer Betriebsstätte in Deutschland. Bei gewerblich geprägten Personengesellschaften besteht alternativ die Möglichkeit, diese zu „entprägen“, damit diese dann als echte vermögensverwaltende Personengesellschaften nicht der Gewerbesteuer unterliegen.

Kann aufgrund der im Rahmen der Investitionsstrategie festgelegten Präferenzen eine Betriebsstätte im Inland nicht vermieden werden und stellt auch die Gründung einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft keine Option dar, kann nach der derzeitigen Gesetzeslage der Gewerbeertrag unter bestimmten Umständen um die im Geschäftsjahr erzielten Vermietungseinkünfte gemindert werden. So fällt in der Regel keine oder nur eine sehr geringe Gewerbesteuer an. Voraussetzung dafür ist u. a., dass die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet. Besondere Sorgfalt muss hier auf die Festlegung der Exitstrategie gelegt werden, da sonst der Veräußerungserlös der Gewerbesteuer unterliegen könnte.

Bei Beachtung vorstehender Grundsätze ist eine Reduzierung der Ertragsteuerbelastung in Deutschland auf 15,83 % (Körperschaftsteuer plus Solidaritätszuschlag) möglich.

Gewerbesteuerfalle bei Grundstücksverkäufen durch Immobiliengesellschaften

Steuerlich geschickte Gestaltung bereits beim Immobilienerwerb

Insight lesen

Nutzung international üblicher Holdingstrukturen

Die Gründung internationaler Holdingstrukturen kann durch die Bündelung von Immobilienaktivitäten in Europa motiviert sein und auch durch die quellensteuerfreie Weiterausschüttung/Weiterleitung in Staaten außerhalb der EU. Die Investitionsstrategie sollte jedoch in jedem Fall geeignet sein, die niedrige deutsche Steuerbelastung der Immobilienerträge für den Investor zu erhalten. Im Fokus steht hier einerseits die Vermeidung von Quellensteuern jeglicher Art, z. B. auf Dividenden oder Zinsen, um auf diese Weise die Gewinne ohne oder nur mit geringer weiterer Steuerbelastung in den Heimat- bzw. Zielstaat zu transportieren. Andererseits werden Holdinggesellschaften genutzt, um Einkünfte in eine gewünschte, einer günstigen Besteuerung unterliegende Einkunftsart im Heimat- bzw. Zielstaat umzuqualifizieren. Für diese verschiedenen Zwecke werden häufig spezielle Finanzinstrumente genutzt, die je nach Holdingstandort unterschiedlich sein können.

Ein hervorragender Holdingstandort ist z. B. Luxemburg. Der kleine Staat zeichnet sich neben attraktiven sowie stabilen rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen durch eine spezielle Besteuerung für Holdinggesellschaften und durch ein umfangreiches Abkommensnetz aus. Luxemburg verfügt zudem über die schnelle und unkomplizierte Möglichkeit des Einholens einer sog. Verbindlichen Auskunft, was dem Investor steuerliche Planungssicherheit für die Zukunft ermöglicht. Darüber hinaus steht dem Investor ein umfangreiches Portfolio an Finanzinstrumenten zur Verfügung.

Sie haben Fragen zu diesem Insight?Dann schreiben Sie uns.

Andreas Schubert

Partner
Wirtschaftsprüfer, Steuerberater

Profil anschauen

Branchen