Mieterstrom-Kooperationen mit der Immobilienwirtschaft

Steuerrechtliche Möglichkeiten für Stadtwerke

Die Energiewende wird die Energieversorgung dezentralisieren und Immobilien werden als Anbieter von Wärme, Strom und Energie einen wesentlichen Beitrag für eine erfolgreiche Energiewende leisten. Das Zusammenwachsen der Felder Energie und Immobilie zeigt sich deutlich durch das im Sommer 2017 verabschiedete Mieterstromgesetz, das am 20. November 2017 auch von der Europäischen Kommission beihilferechtlich genehmigt wurde. Nach diesen gesetzlichen Neuregelungen wird insbesondere auf dem Dach eines Wohngebäudes erzeugter Strom aus Photovoltaikanlagen (PV-Anlagen) gefördert, der an Mieter in diesem Wohngebäude geliefert wird. Stromgewinnung aus Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen (KWK-Anlagen) ist hingegen nicht Gegenstand dieser Förderung, sondern unterliegt unverändert den Regelungen des KWK-Gesetzes. Damit steigt die Komplexität in den rechtlichen Förder-Rahmenbedingungen in Abhängigkeit von der eingesetzten Technologie.

Wer profitiert von Mieterstrommodellen – Immobilienwirtschaft oder Energiewirtschaft?

Nicht nur die Komplexität in den energierechtlichen Grundlagen, sondern auch steuerliche Regelungen werfen die Frage auf, wer Akteur der Energiewende in der Immobilie und damit auch von Mieterstrom-Modellen sein wird. Die Immobilienwirtschaft oder die Energiewirtschaft? Vielfach wird hier künftig der Immobilienwirtschaft eine bedeutende Rolle zugesprochen. Solange jedoch vor allem steuerrechtliche Regelungen für die Immobilienwirtschaft nicht angepasst werden, darf dies zumindest bezweifelt werden.

Die Energiewende hat bisher noch in keiner Weise Eingang in das Immobiliensteuerrecht gefunden und die steuerrechtlichen Regelungen bieten der Immobilienwirtschaft keine konkreten Anreize, alleiniger Akteur der Energiewende in „ihrer“ Immobilie zu sein. Hinzu kommt, dass Wohnungsunternehmen steuerliche Restriktionen erwarten müssen, da die seit Jahrzehnten unveränderten steuerlichen Regelungen der Immobilienwirtschaft nur einen begrenzten Raum lassen, alleine wirtschaftlich tragfähige Mieterstrommodelle zu initiieren. Hieran werden vermutlich auch die derzeitigen Absichtserklärungen in dem Koalitionsvertrag ohne Nachbesserungen nichts ändern.

EUROFORUM „Energie und Wohnen“

Solveig Wickinger auf der EUROFORUM-Konferenz "Energie und Wohnen"

04. Juni 2018

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Steuerprivilegien der Immobilienwirtschaft können bei Mieterstrommodellen gefährdet werden

Wollen Wohnungsunternehmen – gleich welcher Rechtsform – Mieterstrommodelle mit wirtschaftlichem Erfolg auf die Beine stellen, müssen sie vor allem beachten, ein ihnen zustehendes Gewerbesteuerprivileg nicht zu gefährden. Dieses Privileg besteht in seiner starren Ausgestaltung bereits seit mehreren Jahrzehnten. Daneben besteht für Wohnungsbaugenossenschaften ein in seinen Voraussetzungen anders ausgestaltetes körperschaft- und gewerbesteuerliches Genossenschaftsprivileg, das es ebenfalls nicht zu gefährden gilt. Beide Privilegien führen im Ergebnis zu entsprechend steuerfreien Vermietungsgewinnen. Erzielt jedoch das Wohnungsunternehmen oder die Wohnungsbaugenossenschaft neben der Immobilienvermietung sogenannte schädliche Einnahmen, sind nicht nur diese schädlichen Einnahmen steuerpflichtig, sondern auch die Vermietungsgewinne werden mit einem Mal steuerpflichtig. Einnahmen aus der planmäßigen Lieferung von Strom aus dem Betrieb einer KWK- oder PV-Anlage stellen solche schädlichen Einnahmen dar. Diese Problematik hat das Mieterstromgesetz leider nicht gelöst und auch entsprechende Vorhaben zur Änderung der Steuergesetze sind bisher wiederholt gescheitert.

Die lang ersehnte Optimierung von Mieterstromregelungen durch Beseitigung der steuerlichen Hemmnisse für die Immobilienwirtschaft wird zwar in dem aktuell vorliegenden Koalitionsvertrag erwähnt. Danach soll der Verlust der tradierten gewerbesteuerlichen Behandlung von Wohnungsbaugenossenschaften vermieden werden, wenn diese selbst zum Akteur in einem Mieterstrommodell werden. Dabei ist jedoch der Bezug der tradierten gewerbesteuerlichen Behandlung nur auf Wohnungsbaugenossenschaften nicht nachvollziehbar, da die Gefährdung der Inanspruchnahme eines „tradierten“ Gewerbesteuerprivilegs nicht nur für Wohnungsbaugenossenschaften, sondern auch für Wohnungsbauunternehmen anderer Rechtsformen besteht. Zudem genießen Wohnungsbaugenossenschaften auch ein Körperschaftsteuerprivileg, das nicht erwähnt wird. Ob hier noch entsprechende Ausdehnungen erfolgen, ist nach den Formulierungen in dem Koalitionsvertrag offen, zumal dort auch das Ziel genannt wird, Genossenschaften als nachhaltige und krisenfeste Unternehmensform in den unterschiedlichsten Wirtschaftsbereichen zu stärken.

Mieterstrommodelle gestalten: Kooperations-GmbH mit Stadtwerken

Vor dem Hintergrund dieser Ungewissheiten gilt es heute Gestaltungen zu finden, die es dem Immobilienunternehmen ermöglichen, aktiv an einem Mieterstromprojekt teilzunehmen ohne dabei die steuerlichen Privilegien zu gefährden. Diese Gestaltungen setzen zwingend voraus, dass die schädlichen Tätigkeiten von einer von dem Immobilienunternehmen gesellschaftsrechtlich getrennten Einheit erbracht werden. Nur so kann eine Steuerbelastung der Vermietungsgewinne vermieden werden. Hier gibt es durchaus verschiedene Lösungsansätze, je nach Ausgangs- und Interessenlage des Immobilienunternehmens. Eine wirtschaftlich tragfähige Lösung besteht darin, mit einem Partner aus der Energiewirtschaft, beispielsweise einem Stadtwerk, eine Kooperations-GmbH zu gründen, die Mieterstrom oder auch andere mit der Energiewende verbundene Aktivitäten anbietet. Eine solche Kooperations-GmbH kann in einer gesellschaftsrechtlich sehr schlanken Struktur gestaltet werden und gibt jedem Partner die Möglichkeit, sein Know-How einzubringen. Ebenfalls aus steuerrechtlicher Sicht wird dabei das Immobilienunternehmen keine Mehrheitsbeteiligung anstreben, da dies wiederum die Steuerprivilegien gefährden könnte. Da Stadtwerke selber keine Gefährdungen von Steuerprivilegien beachten müssen, bietet eine Kooperations-GmbH den Stadtwerken eine gute Chance, sich anlässlich von Mieterstrommodellen als Partner der Immobilienwirtschaft zu etablieren.

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Solveig Wickinger

Partnerin, Head of Tax
Steuerberaterin

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