Immobilientransaktionen: Asset Deal oder Share Deal?

Vor- und Nachteile aus rechtlicher und steuerlicher Sicht.

Juli 2018

Die Entscheidung, ob eine Immobilie im Wege eines sogenannten Asset Deals oder Share Deals erworben werden soll, ist von einer Vielzahl von Faktoren abhängig. Beide Varianten bieten aus rechtlicher und steuerlicher Sicht sowohl Vor- als auch Nachteile, die wir Ihnen nachfolgend aufzeigen.

Was unterscheidet den Asset Deal vom Share Deal?

Bei einem Asset Deal erwirbt der Käufer nur die Immobilie und wird als deren neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Bereits abgeschlossene Mietverträge gehen kraft Gesetzes ebenfalls auf den Erwerber über. Alle anderen Verträge (zum Beispiel Darlehens-, Versicherungs-, Hausverwalterverträge etc.) oder sonstigen Vermögensgegenstände („Assets“), die der Käufer „miterwerben“ möchte, müssen jeweils gesondert auf den Käufer übertragen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass beispielsweise für die Überleitung von Verträgen generell auch die Zustimmung des jeweiligen Vertragspartners erforderlich ist und einzeln eingeholt werden muss. Dies kann zeitintensiv oder schwierig sein und den gesamten Transaktionsprozess blockieren.
Bei einem Share Deal erwirbt der Käufer demgegenüber die Anteile an der (Immobilien-)Gesellschaft und wird deren Gesellschafter. Die Zielgesellschaft bleibt unverändert Eigentümerin der Immobilie. Durch seine Gesellschafterstellung erlangt der Immobilienerwerber jedoch mittelbar die Kontrolle und die Verfügungsmacht über das Objekt. Er erwirbt mit dem Kauf mittelbar sämtliche Aktiva und Passiva der Zielgesellschaft einschließlich der Immobilie. Eine gesonderte Übertragung von einzelnen Wirtschaftsgütern, Vermögensgegenständen oder Verträgen ist daher nicht erforderlich.

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Vor- und Nachteile für den Asset Deal oder Share Deal

Anhand einiger Aspekte zeigen wir Ihnen Vor- und Nachteile auf, welche die Wahl der Transaktionsstruktur beeinflussen.

Kaufvertrag

Bei einem Asset Deal müssen sowohl der Grundstückskaufvertrag als auch die Auflassung in jedem Fall notariell beurkundet werden (vgl. § 311b Abs. 1 BGB und §§ 873 Abs. 2, 925 BGB). Dagegen hängt es bei einem Share Deal von der Rechtsform der Zielgesellschaft ab, ob die Immobilientransaktion notariell beurkundet werden muss. So ist der Erwerb einer Kommanditbeteiligung grundsätzlich formfrei möglich, während  für den Kauf von GmbH-Anteilen die notarielle Beurkundung vorgeschrieben ist (vgl. § 15 Abs. 3 und 4 GmbHG).

Due Diligence

Ziel der Due Diligence ist es, den Kaufgegenstand vor Abschluss des Kaufvertrages sorgfältig zu untersuchen und mögliche Risiken für den Käufer zu identifizieren. Die aufgedeckten Risiken können den Kaufpreis beeinflussen oder müssen anderweitig im Kaufvertrag über Garantien und zusätzliche Sicherheiten des Verkäufers berücksichtigt werden.

Während sich die Due Diligence bei einem Asset Deal im Wesentlichen nur auf die Immobilie und die daraus resultierenden Haftungsrisiken beschränkt, müssen bei einem Share Deal zusätzlich noch weitere Risiken der Zielgesellschaft (z. B. deren Verbindlichkeiten und Vertragsbeziehungen zu Dritten) untersucht werden. Dementsprechend ist die Due Diligence bei einem Share Deal in der Regel umfangreicher und mit einem größeren Aufwand verbunden.

Haftungsrisiken

Sofern sich der Asset Deal auf den Erwerb einer Immobilie beschränkt, bestehen für den Käufer im Wesentlichen nur die aus der Immobilie resultierenden Haftungsrisiken sowie möglicherweise steuerliche Risiken aus § 75 AO. Demgegenüber kann der Käufer bei einem Share Deal zumindest mittelbar zusätzlichen Haftungsrisiken ausgesetzt sein, da er die Zielgesellschaft mit der Immobilie einschließlich aller anderen Verbindlichkeiten übernimmt.

Grunderwerbsteuer

Der Erwerb einer Immobilie im Wege eines Asset Deals löst regelmäßig Grunderwerbsteuer aus (vgl. § 1 Abs. 1 Nr. 1 und 2 GrEStG). Demgegenüber ist ein Share Deal grundsätzlich nur dann grunderwerbsteuerpflichtig, wenn der Käufer mindestens 95% der Anteile an der Zielgesellschaft erwirbt (vgl. § 1 Abs. 2a und 3 GrEStG). Dementsprechend löst beispielsweise der Erwerb von 94,9 % der Anteile an der Zielgesellschaft grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer aus. Insofern kann der Share Deal auch nach der Neuregelung in § 1 Abs. 3a GrEStG dazu genutzt werden, zumindest bei wirtschaftlicher Betrachtung wesentliche Teile einer Immobilie zu erwerben, ohne dass Grunderwerbsteuer anfällt.

Update: In der Finanzministerkonferenz am 21. Juni 2018 haben sich die Finanzminister der Länder auf eine Reform der Grunderwerbsteuer geeinigt. Um grunderwerbsteuerfreie Share Deals zu unterbinden, soll unter anderem die Beteiligungshöhe von 95% auf 90% abgesenkt werden. Lesen Sie dazu ausführlicher in unserem Beitrag: Offensive gegen Share Deals.

Fazit

Die automatische Übernahme von Verträgen und anderen Vermögensgegenständen sowie die in fast allen Bundesländern erheblich angestiegenen Steuersätze für die Grunderwerbsteuer können für einen Share Deal sprechen. Gleichwohl kann es für den Käufer sinnvoller sein, insbesondere wegen unübersichtlicher Haftungsrisiken bei dem Eigentümer der Immobilie, einen Asset Deal zu machen.

Auf jeden Fall sollte bereits im Vorfeld einer Immobilientransaktion fachkundiger Rat eingeholt werden, um die rechtlichen und insbesondere steuerlichen Besonderheiten des Einzelfalls sowie die daraus resultierenden Chancen und Risiken zu beurteilen und in die Vertragsverhandlungen einfließen zu lassen.

Wir sind Spezialisten für Immobilien und verfügen über langjährige Erfahrung in der Branche. Wir beraten Sie gerne bei Kauf, Bestandshaltung und Verkauf Ihrer Immobilien.

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Heidemarie Wagner

Managing Partnerin
Rechtsanwältin, Wirtschaftsprüferin,
Steuerberaterin

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Jan Evers

Partner, Head of Advisory
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht

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