Hoteltransaktionen

Hotelimmobilien steueroptimiert kaufen, betreiben und verkaufen

Januar 2014

Sowohl für die Errichtung von Hotelimmobilien als auch für den Erwerb bzw. die Veräußerung von Hotelimmobilien sind die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ausschlaggebend. Dazu gehören insbesondere auch die steuerlichen Auswirkungen, die frühzeitig untersucht werden sollten, damit etwaige Gestaltungsmöglichkeiten rechtzeitig umgesetzt oder in den Vertragsverhandlungen berücksichtigt werden können. Dies gilt nicht nur für die Verhandlung des Hotelbetreibervertrages, sondern – ebenso wie bei anderen Immobilientransaktionen – auch für die Due Diligence und die Transaktionsstruktur.

Möglichkeiten einer Steueroptimierung sind häufig rechtsformabhängig und bestehen vor allem im Hinblick auf die Belastung des Hoteleigentümers mit Gewerbesteuer (GewSt) sowie die Vermeidung von Grunderwerbsteuer (GrESt) bei Erwerb bzw. Veräußerung des Hotels. Im Folgenden wird daher kurz aufgezeigt, welchen Einfluss die Rechtsform auf die Einkunftsart des Hoteleigentümers hat und welche Möglichkeiten für ihn bestehen, die rechtsformabhängige Gewerbesteuerbelastung zu vermeiden. Darüber hinaus sollen aus steuerlicher Sicht einige rechtsformabhängige Vor- und Nachteile dargestellt werden, die bei einem Share Deal bedeutsam sein können.

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Optimierung der rechtsformabhängigen Gewerbesteuerbelastung des Hoteleigentümers

Da der Hoteleigentümer mit seinen gewerblichen Einkünften der Gewerbesteuerpflicht unterliegt, kommt es darauf an, ob die von ihm erzielten Einkünfte als Einkünfte aus Gewerbebetrieb zu qualifizieren sind. Dies hängt nicht nur von der Art seiner Tätigkeit ab, sondern wird – unabhängig von der Tätigkeit – auch durch die von ihm gewählte Rechtsform beeinflusst:

Wenn der Hoteleigentümer sein Hotel selbst betreibt, erzielt er – unabhängig von seiner Rechtsform – immer originäre Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG). Anderenfalls hängt die steuerliche Qualifikation seiner Tätigkeit von der Art des Hotelbetreibervertrages ab. Dieser ist, auch wenn es sich um einen sog. „Hybridvertrag“ handelt, steuerlich entweder als Managementvertrag oder als Pachtvertrag zu qualifizieren:

    • Hat der Hoteleigentümer einen Managementvertrag abgeschlossen, wird der Manager im Namen und auf Rechnung des Hoteleigentümers tätig. Damit erzielt der Hoteleigentümer – unabhängig von seiner Rechtsform – immer originäre Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG).
    • Hat der Hoteleigentümer einen Pachtvertrag abgeschlossen, dann führt der Pächter den Hotelbetrieb im eigenen Namen und auf eigene Rechnung. In diesem Fall erzielt der Hoteleigentümer grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Allerdings ist die Einkunftsart abhängig von der Rechtsform des Hoteleigentümers. So sind bei einem Hoteleigentümer in der Rechtsform einer Kapitalgesellschaft (z.B. einer GmbH) gemäß § 8 Abs. 2 KStG alle Einkünfte, d.h. auch die originären Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, als Einkünfte aus Gewerbebetrieb zu behandeln. Gleiches gilt für die gewerblich geprägte Personengesellschaft (z.B. eine GmbH & Co. KG) gemäß § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG. Nur wenn es sich bei dem Hoteleigentümer um eine natürliche Person oder um eine vermögensverwaltende Personengesellschaft (z.B. eine GbR oder eine sog. „entprägte GmbH & Co. KG“) handelt, werden die aus dem Pachtvertrag erzielten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nicht aufgrund der Rechtsform des Hoteleigentümers umqualifiziert und daher auch nicht auf Ebene des Hoteleigentümers der Gewerbesteuer unterworfen.

Um die Gewerbesteuerbelastung des Hoteleigentümers aufgrund einer rechtsformabhängigen Umqualifizierung seiner Einkünfte zu vermeiden, bieten sich zwei Möglichkeiten an:

  • Die erste Möglichkeit besteht darin, die gewerblich geprägte Personengesellschaft (z.B. GmbH & Co. KG) steuerlich zu „entprägen“, so dass sie als vermögensverwaltende Personengesellschaft angesehen wird. Wie sich aus § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG ergibt, ist hierfür erforderlich und ausreichend, den Gesellschaftsvertrag des Hoteleigentümers dahingehend zu ändern, dass zumindest ein Kommanditist berechtigt ist, neben der Komplementär-GmbH die Geschäftsführung des Hoteleigentümers als sog. „geschäftsführender Kommanditist“ zu übernehmen. Das gilt aber nur, wenn die Gesellschafter des Hoteleigentümers selbst keine gewerblichen Einkünfte erzielen.
  • Die zweite Möglichkeit besteht darin, dass der Hoteleigentümer (unabhängig von seiner Rechtsform) die erweiterte Grundbesitzkürzung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG nutzt. Dies setzt jedoch u.a. voraus, dass er ausschließlich eigenen Grundbesitz i.S.v. § 68 BewG verwaltet (d.h. beispielsweise keine Betriebsvorrichtungen mitverpachtet), er keine originär gewerblichen Tätigkeiten erbringt und keine Betriebsaufspaltung (d.h. keine personelle und sachliche Verflechtung von Hoteleigentümer und Pächter) vorliegt.

Zusammenfassend bleibt also festzuhalten, dass bei einem Hoteleigentümer, der sein Hotel verpachten möchte, zur Vermeidung einer Gewerbesteuerpflicht des Hoteleigentümers insbesondere darauf geachtet werden muss, dass der Hoteleigentümer eine natürliche Person oder eine vermögensverwaltende Personengesellschaft ist oder er zumindest die Voraussetzungen erfüllt, um die erweiterte Grundbesitzkürzung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG zu nutzen.

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Rechtsformabhängige Vor- und Nachteile bei einem Share Deal

Bei dem Erwerb bzw. der Veräußerung eines Hotels im Wege des Share Deals sind ebenfalls einige rechtsformabhängige Besonderheiten zu beachten, die sich im Rahmen der steuerlichen Optimierung der Transaktion als Vor- oder Nachteil erweisen und dadurch sogar Einfluss auf die Kaufpreisfindung haben können. Dementsprechend sollten gerade auch Projektentwickler diese Besonderheiten im Hinblick auf einen späteren Verkauf des Hotels in ihre Überlegungen einfließen lassen.

 

Hoteleigentümer in der Rechtsform einer GmbH

Die GmbH ist als juristische Person selbst unbeschränkt körperschaft- und gewerbesteuerpflichtig. Daher sind die Besteuerung auf der Ebene der GmbH und die Besteuerung auf der Ebene ihrer Gesellschafter strikt auseinander zu halten.

 

Vorteile

Ein wesentlicher Vorteil der GmbH liegt darin, dass sowohl die Ausschüttungen an ihre Gesellschafter als auch die Veräußerungsgewinne auf der Ebene ihrer Gesellschafter in Abhängigkeit von deren Rechtsform (z.B. wenn sie ebenfalls eine GmbH sind) in Höhe von 95,0 % steuerfrei möglich sind (§ 8b Abs. 1 und Abs. 2 KStG).

Überdies kann der Erwerber der Hotelimmobilie bei einem Share Deal selbst steuern, ob Grunderwerbsteuer entsteht. Dafür muss im Wesentlichen nur sichergestellt werden, dass sich weder unmittelbar noch mittelbar 95,0 % oder mehr der GmbH-Anteile in der Hand eines Erwerbers vereinigen (§ 1 Abs. 3 GrEStG).

Nachteile

Demgegenüber führt die Aufdeckung stiller Reserven bei dem Erwerb von GmbHAnteilen nicht zu einer Erhöhung der AfABemessungsgrundlage bei dem Erwerber (sog. „Step-Up“).

Die Finanzierungsaufwendungen für die Anschaffung der GmbH-Anteile können bei dem Erwerber steuerlich nicht berücksichtigt werden und es gelten mit der Regelung zur Zinsschranke in § 8a KStG im Vergleich zur GmbH & Co. KG verschärfte Regelungen zur Abzugsfähigkeit der Zinsaufwendungen.

Des Weiteren bleiben Verluste der GmbH grundsätzlich auf der Ebene der GmbH „gefangen“ und können nur hinsichtlich der Körperschaftsteuer in andere Veranlagungsjahre vor- und evtl. zurückgetragen werden. Bei einer Veräußerung von mehr als 50,0 % der Anteile der GmbH können etwaige Verlustvorträge vollständig verloren gehen und können daher von dem Hoteleigentümer nicht mehr genutzt werden (§ 8c Abs. 1 KStG).

Letztlich ist es im Vergleich zur GmbH & Co. KG schwieriger, freie Liquidität aus dem Hotelbetrieb von der Ebene der GmbH auf die Ebene der Gesellschafter zu transferieren, da aufgrund der Kapitalerhaltungsregeln nur der Bilanzgewinn ausgeschüttet werden darf.

Hoteleigentümer in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG

Da die GmbH & Co. KG eine Personengesellschaft ist, werden ihre Gewinne und Verluste für einkommensteuerliche Zwecke unmittelbar ihren Gesellschaftern zugerechnet und müssen von diesen versteuert werden (sog. „Transparenzprinzip“).

 

Vorteile

Aufgrund des Transparenzprinzips erhöhen die beim Erwerb aufgedeckten stillen Reserven die AfA-Bemessungsgrundlage. Auch die Finanzierungskosten sind steuerlich im Rahmen von § 4h EStG (sog. „Zinsschranke“) absetzbar. Zudem ist bei den Gesellschaftern, sofern es sich bei ihnen um natürliche Personen handelt, die auf Ebene der GmbH & Co. KG gezahlte Gewerbesteuer bis zu einem Hebesatz von 380 % anrechenbar.

Ein weiterer Vorteil ist, dass Gestaltungen zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer möglich sind, wenn ein sog. „Altgesellschafter“ vorhanden ist und dadurch sichergestellt werden kann, dass innerhalb von fünf Jahren nicht 95,0 % oder mehr der Beteiligung am Gesellschaftsvermögen der GmbH & Co. KG auf neue Gesellschafter übergehen (§ 1 Abs. 2a GrEStG).

Zudem kann die freie Liquidität – anders als bei der GmbH – von den Gesellschaftern einfacher entnommen werden.

 

Nachteile

Nachteilig ist, dass eine steuerfreie Veräußerung der Beteiligung nicht möglich ist. Unter Umständen greifen aber besondere Vergünstigungen gemäß §§ 16 Abs. 4 und § 34 Abs. 3 EStG.

 

Fazit

Auch wenn es für die optimale Struktur kein Patentrezept gibt, sollte schon bei der Planung eines neuen Hotels berücksichtigt werden, dass es verschiedene Möglichkeiten gibt, die Steuerbelastung zu optimieren. Dies betrifft nicht nur die Wahl einer geeigneten Rechtsform für den Hoteleigentümer, sondern auch die Gestaltung von Hotelbetreiberverträgen und die Transaktionsstruktur bei Erwerb oder Veräußerung von Hotelimmobilien sowie den laufenden Betrieb des Hotels. Aufgrund der Komplexität des Steuerrechts und seiner vielfältigen Auswirkungen empfiehlt es sich frühzeitig fachkundigen Rat einzuholen

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Anke Bendschneider

Steuerberaterin
Senior Managerin

Nils Neuwerth

Rechtsanwalt
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