Gewerbesteuerfalle bei Grundstücksverkäufen durch Immobiliengesellschaften

Steuerlich geschickte Gestaltung bereits beim Immobilienerwerb

Immobiliengesellschaften, deren Einkünfte steuerlich als gewerblich qualifiziert werden, wähnen sich in der Regel frei von jeglicher Belastung mit Gewerbesteuer. Denn während der Vermietungsphase fällt bei einer Immobiliengesellschaft keine Gewerbesteuer an, wenn sich die Gesellschaft darauf beschränkt, lediglich ihren Grundbesitz zu vermieten. In diesem Fall sind nämlich die Gewinne der Immobiliengesellschaft von der Gewerbesteuer freigestellt (sog. erweiterte Kürzung). Ein böses Erwachen gibt es jedoch dann, wenn die Immobiliengesellschaft ihr Grundstück unterjährig veräußert. Dann fällt auf den Veräußerungsgewinn Gewerbesteuer an, die je nach Hebesatz der Gemeinde über 17 % betragen kann. Durch geschickte Gestaltung im Vorfeld des Verkaufs – optimalerweise schon beim Erwerb der Immobilie – kann die Gewerbesteuer bei Grundstücksveräußerungen durch Immobiliengesellschaften vermieden werden.

Die Immobilie wird über eine ausländische Gesellschaft gehalten

Um der Gewerbesteuer in Deutschland zu entgehen, werden deutsche Immobilien von internationalen Investoren zunehmend über ausländische Gesellschaften gehalten (luxemburgische S.à.r.l, niederländische B.V.). Eine solche Struktur lohnt sich ab einer bestimmten Größenordnung des Investments und erfordert das strikte Einhalten von Regeln, wenn das Ziel, die Gewerbesteuer in Deutschland zu vermeiden, bei Veräußerung der Immobilie erreicht werden soll. Bei solchen Strukturen ist es wichtig, dass das Management der Immobiliengesellschaft nicht in Deutschland angesiedelt ist und auch kein eingesetzter Dienstleister der Immobiliengesellschaft als faktischer Manager der Gesellschaft qualifiziert werden kann.

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Die Immobilie wird über eine deutsche Immobiliengesellschaft gehalten

Auch für Immobilieninvestoren, die Immobilien mit deutschen Gesellschaften (GmbH, GmbH & Co. KG) erworben haben, gilt das Ziel, die Gewerbesteuerbelastung zu vermeiden. Die deutschen Gesellschaften sind zwar gewerbesteuerpflichtig. Es fällt jedoch keine Gewerbesteuer an, wenn die Immobiliengesellschaft nichts anderes macht, als die bloße Vermietung und Verwaltung der eigenen Immobilie. Ist dies der Fall, werden die erwirtschafteten Mietüberschüsse gewerbesteuerfrei gestellt. Mit dieser Regelung will der Gesetzgeber Immobiliengesellschaften gleichstellen mit privaten Grundstückseigentümern, die ja keine Gewerbesteuer auf ihre Einkünfte aus Vermietung und Veräußerung von Grundstücken zahlen. Es handelt sich hierbei um eine Begünstigungsvorschrift für Immobiliengesellschaften, die von der Finanzverwaltung und auch von der Rechtsprechung sehr eng ausgelegt wird. Das bedeutet, dass jede Tätigkeit, die außerhalb der Vermietung und Verwaltung der Immobilie liegt, als schädlich für die Gewerbesteuerbefreiung erachtet wird. Klassische Fälle von schädlichen Tätigkeiten sind z. B. die Mitvermietung von Inventar und die Erbringung von Serviceleistungen durch die Immobiliengesellschaft für die Mieter, wie z.B. regelmäßige Reinigungsarbeiten der vermieteten Räume.

Im Falle der Veräußerung einer Immobilie stellt sich ein zusätzliches Problem. Die oben beschriebene Gewerbesteuerbefreiung setzt voraus, dass die Immobiliengesellschaft während des gesamten Kalenderjahres eigene Immobilien vermietet und verwaltet. Wenn eine Gesellschaft nur eine Immobilie hat und diese unterjährig verkauft, ist diese Voraussetzung nicht mehr erfüllt. Denn mit dem Verkauf des Grundstücks endet die grundstücksverwaltende Tätigkeit. Damit ist der Veräußerungsgewinn gewerbesteuerpflichtig. Will man sich auch im Falle des Verkaufs auf die Gewerbesteuerbefreiung berufen, ist es notwendig, dass der Nutzen- und Lastenübergang auf das Ende des Kalenderjahres verlegt wird: 31. Dezember, 24.00 Uhr. Die Verschiebung des Lasten- und Nutzenübergangs auf einen späten Termin mag vom Verkäufer und möglicherweise auch vom Erwerber nicht erwünscht sein. In einem solchen Fall gilt es nach Auswegen zu suchen. Unter Umständen kann hier die Umstellung des Wirtschaftsjahres der Gesellschaft hilfreich sein. Denn hat die Gesellschaft ein vom Kalenderjahr abweichendes Wirtschaftsjahr, kommt es darauf an, dass der Lasten- und Nutzenübergang auf das Ende des Wirtschaftsjahres fällt.

Gewerbesteuerfreiheit entfällt bei gewerblichem Handel mit Immobilien

Bei Immobiliengesellschaften, die mehrere Immobilien halten, ist bei dem Verkauf einer Immobilie die Voraussetzung der Gewerbesteuerbefreiung zunächst erfüllt, da in diesem Falle die Immobiliengesellschaft weiterhin Erträge aus Vermietung erwirtschaftet. Kommt es zu weiteren Verkäufen, stellt sich allerdings die Frage, ob die Tätigkeit der Immobiliengesellschaft aufgrund der verstärkten Verkaufstätigkeit in eine gewerbliche Tätigkeit umschlägt. Eine Tätigkeit, die der eines gewerblichen Grundstückshändlers entspricht, wird immer mit Gewerbesteuer belastet. Dies kann im Übrigen auch schon beim Verkauf lediglich einer Immobilie möglich sein. Nämlich dann, wenn es sich bei dieser Immobilie um ein sog. Großprojekt handelt.

Fazit

In jedem Fall lohnt es sich so früh wie möglich, steuerrechtliche Überlegungen anzustellen, um bei einer späteren Veräußerung der Immobilie die Gewerbesteuerbefreiung zu erreichen. Als Veräußerer einer Immobilie kann man hier nur gewinnen.

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Heidemarie Wagner

Managing Partnerin
Rechtsanwältin, Wirtschaftsprüferin,
Steuerberaterin

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