Erbschaftsteuerliche Herausforderungen für Wohnungsunternehmen

Verschonung des Vermögens von der Erbschaft- und Schenkungsbesteuerung nur noch bei einer originär gewerblichen Vermietung

Der Bundesfinanzhof hat am 24. Oktober 2017 (Az. II R 44/15) ein für die erbschaftsteuerliche Begünstigung von Wohnungsunternehmen weitreichendes Urteil gefällt. Danach kommt eine weitgehende Verschonung des Vermögens von Wohnungsunternehmen von der Erbschaft- und Schenkungsbesteuerung nur noch bei einer originär gewerblichen Vermietung in Betracht. Bei der klassischen Vermietungstätigkeit durch ein Unternehmen können die Vergünstigungen daher nach Auffassung des Gerichts nicht mehr in Anspruch genommen werden, auch wenn dessen Wohnungsbestand mehr als 300 Wohnungen umfasst. Die Finanzverwaltung auf das Urteil erfreulicher Weise mit einem Nichtanwendungserlass reagiert (koordinierter Ländererlass vom 23.04.2018, Ministerium für Fianzen Baden-Württemberg, Az. 3 – S -3812b/14).

Ausgangslage

Das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz begünstigt unter bestimmten Voraussetzungen die Übertragung von Betrieben oder Gesellschaftsanteilen bis zur vollständigen Verschonung im Einzelfall. Dritten zur Nutzung überlassene Immobilien zählen aber zum Verwaltungsvermögen und werden in der Regel nicht verschont. Allerdings enthält das Gesetz eine wichtige Ausnahme: Besteht der Hauptzweck des Betriebs in der Vermietung von Wohnungen (mind. 23 qm) und ist für dessen Erfüllung ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb erforderlich, dann stellt der Wohnungsbestand begünstigtes Betriebsvermögen dar.

Auffassung des Bundesfinanzhofs

Der BFH betont, dass die Größe des Wohnungsbestandes für die erbschaftsteuerliche Einordnung als begünstigtes Wohnungsunternehmen bedeutungslos sei. Nach seiner Auffassung ist die klassische Vermietungstätigkeit reine Vermögensverwaltung, auch wenn der Wohnungsbestand sehr umfangreich ist. Für die Annahme des vom Gesetz geforderten wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs muss die Tätigkeit über die Vermögensverwaltung hinausgehen. Daher nimmt der Bundesfinanzhof einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb nur an, wenn der Vermieter bestimmte ins Gewicht fallende, bei der Vermietung nicht übliche Sonderleistungen erbringt, zum Beispiel die Übernahme der Reinigung der vermieteten Wohnung oder die Bewachung des Gebäudes.

Auswirkungen

In der Regel erbringen Vermietungsunternehmen an ihre Wohnungsmieter keine umfangreicheren Zusatzleistungen, die nicht als typische Nebenleistungen zur Miete anzusehen sind. Somit sind viele der Wohnungsunternehmen von diesem Urteil betroffen. Es droht im schlimmsten Fall die Verkleinerung des Wohnungsbestands, wenn die Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer nicht anders als durch den Verkauf gezahlt werden kann.

In vielen Fällen profitieren Wohnungsunternehmen derzeit, auch wenn sie kraft ihrer Rechtsform gewerbliche Einkünfte erzielen, von der Gewerbesteuerfreiheit dieser Einkünfte. Setzt sich die Auffassung des BFH durch und wollten die Unternehmer die erbschaftsteuerliche Verschonung erhalten, müssten Sie Zusatzleistungen erbringen, die den Verlust dieser Gewerbesteuerfreiheit bedeuten würde.

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Erfreuliche Reaktion der Finanzverwaltung auf das Urteil

Die Finanzverwaltung hat auf das Urteil wie erhofft mit einem Nichtanwendungserlass reagiert. Für die Einstufung des Immobilienbestandes als begünstigtes Vermögen wendet die Finanzverwaltung weiterhin ihre bisherige Betrachtungsweise an. Sie orientiert sich damit für die Frage der Vergünstigung wie bisher unter anderem am Umfang der Geschäfte, Unterhalten eines Büros, einer umfangreiche Organisationsstruktur und der Bewerbung der Tätigkeit. In der Praxis besonders relevant ist, dass die Finanzverwaltung einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb und damit begünstigtes Vermögen regelmäßig annimmt, wenn das Unternehmen mehr als 300 eigene Wohnungen hält.

 

Fazit

Da die Finanzverwaltung das Urteil des Bundesfinanzhofs über den entschiedenen Einzelfall hinaus nicht anwenden wird, sind die Folgen für die Praxis nicht so gravierend wie zunächst befürchtet. Allerdings bindet der Nichtanwendungserlass nicht die Gerichte, so dass eine sorgfältige Planung der Nachfolge und Abstimmung mit der Finanzverwaltung angezeigt ist.

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Mariella von Loesch

Rechtsanwältin, Steuerberaterin
Managerin

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