Ausgestaltung von Hotelbetreiberverträgen

Schlüsselfaktoren für ein erfolgreiches Hotelinvestment

Februar 2018

Hotelimmobilien sind sehr kapitalintensive und langfristig auf den Nutzungszweck „Hotel“ ausgerichtete Spezialimmobilien mit eingeschränkter Drittverwendungsfähigkeit. Schlüsselfaktoren für ein erfolgreiches Hotelinvestment sind:

  • Standort
  • Hotelkonzept
  • Hotelbetreiber

Sobald ein Hoteleigentümer sein Hotel nicht selbst betreiben kann oder will und es deshalb einem Betreiber überlassen möchte, kommt der Art des zugrundeliegenden Hotelbetreibervertrages und seiner konkreten Ausgestaltung eine entscheidende Bedeutung zu.

Ausgehend von den gesetzlichen Regelungen der beiden für Hotelbetreiberverträge typischen Grundformen des klassischen Pachtvertrages einerseits und des reinen Managementvertrages andererseits sollen im Folgenden insbesondere einige Gestaltungsmöglichkeiten für sogenannte „Hybridverträge“ beleuchtet werden. Abweichend von den gesetzlichen Regelungen ermöglichen diese Verträge nicht nur eine im konkreten Einzelfall ausgewogenere Verteilung der aus dem Hotelbetrieb resultierenden Chancen und Risiken zwischen den Parteien, sondern sind – insbesondere bei einem Managementvertrag – vielfach auch Voraussetzung für eine Bankenfinanzierung.

Pachtverträge

Bei dem klassischen Pachtvertrag überlässt der Eigentümer dem Pächter die vollausgestattete Hotelimmobilie zur Nutzung und Fruchtziehung. Als Gegenleistung erhält er – unabhängig vom Betriebsergebnis des Hotels – eine feste Pacht. Steuerlich gehören die Pachtzahlungen grundsätzlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG), werden aber gegebenenfalls aufgrund der Rechtsform des Hoteleigentümers oder seiner sonstigen Tätigkeiten in Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG) umqualifiziert.

Da der Pächter den Hotelbetrieb im eigenen Namen und auf eigene Rechnung führt, trägt er allein das Risiko für den wirtschaftlichen Erfolg des Hotels. Bei dem Hoteleigentümer verbleibt im Wesentlichen „nur“ das Risiko einer möglichen Insolvenz des Pächters. Zugleich kann der Hoteleigentümer in „guten Jahren“ nicht über die vereinbarte Festpacht hinaus an dem wirtschaftlichen Erfolg des Hotels teilhaben.

Managementverträge

Demgegenüber verbleiben bei dem reinen Managementvertrag alle Chancen und Risiken aus dem Hotelbetrieb bei dem Hoteleigentümer. Zivilrechtlich ist der Managementvertrag entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag, auf dessen Grundlage der vom Hoteleigentümer beauftragte Manager das Hotel im Namen und auf Rechnung des Hoteleigentümers betreibt. Der Manager erhält als Gegenleistung für seine Tätigkeit sowie die Eingliederung des Hotels in seine Marketing- und Vertriebsstruktur ein Entgelt („Fee“), übernimmt aber keine Gewähr für ein bestimmtes Betriebsergebnis des Hotels. Berechtigt und verpflichtet bleibt also immer der Eigentümer. Er erzielt daher steuerlich immer originäre Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG) und trägt selbst das gesamte Risiko für den wirtschaftlichen Erfolg des Hotels.

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Hybridverträge

Um die sehr einseitige Verteilung der Chancen und Risiken aus dem Hotelbetrieb zu modifizieren und an den Bedürfnissen der Parteien auszurichten, haben sich in der Praxis verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten etabliert. Ziel dieser Gestaltungsmöglichkeiten ist nicht nur, eine ausgewogenere Verteilung der Chancen und Risiken aus dem Hotelbetrieb zu erreichen, sondern insbesondere auch die Hotelbetreiberverträge in der Praxis für alle Beteiligten besser handhabbar zu machen. Im Wesentlichen geht es bei Hybridverträgen um folgende Regelungen:

Variable Entgelte
Ein zentrales Element von Hybridverträgen sind variable Entgelte, die sich am Umsatz und/oder am Ergebnis des Hotelbetriebs bemessen und vielfältig kombinieren lassen. Damit der Hoteleigentümer in die Lage ist, zumindest seine Fremdverbindlichkeiten für die Errichtung des Hotels zu bedienen, könnte in dieser Höhe beispielsweise eine feste Basispacht vereinbart werden, zuzüglich einer ergebnisabhängigen Pacht, die den Hoteleigentümer in „guten Jahren“ (unter Umständen auch erst bei Überschreiten eines bestimmten Betriebsergebnisses) am wirtschaftlichen Erfolg des Hotels beteiligt. Für den Pächter hat diese Regelung den Vorteil, dass er in „schlechteren Jahren“ nur die feste Basispacht zahlen muss. Auch bei einem Managementvertrag können sowohl der Hoteleigentümer als auch der Manager von einem guten Betriebsergebnis profitieren, wenn als zusätzlicher Anreiz für den Manager eine ergebnisabhängige sog. „Incentive-Fee“ vereinbart wird, die der Manager für seine Leistungen in „guten Jahren“ über seine Fee hinaus erhält.

Ergebnisgarantien
Bei einem Managementvertrag können die aus Sicht des Hoteleigentümers bestehenden wirtschaftlichen Risiken aus dem Hotelbetrieb reduziert werden, wenn der Manager bereit ist, eine Ergebnisgarantie abzugeben. Diese muss beispielsweise immer dann vom Manager an den Hoteleigentümer gezahlt werden, sofern und soweit das Betriebsergebnis des Hotels in „schlechteren Jahren“ nicht ausreicht, um daraus die Fremdverbindlichkeiten des Hoteleigentümers für die Errichtung des Hotels zu bedienen. Durch die Vereinbarung einer Ergebnisgarantie könnte also ein Managementvertrag so ausgestaltet werden, dass er bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise einem Festpachtvertrag entspricht.

Owners-Priority
Aufgrund der sog. „Owners Priority“ verzichtet der Manager in „schlechteren Jahren“ ganz oder teilweise auf die im Managementvertrag vereinbarten, ihm für seine Leistungen eigentlich zustehenden Fees. Dadurch verbessert sich das Betriebsergebnis des Hotels, ohne dass der Manager – wie bei der Ergebnisgarantie – zusätzliche Zahlungen an den Hoteleigentümer leisten muss. Allerdings besteht für den Hoteleigentümer weiterhin das Risiko, dass allein der Verzicht des Managers auf seine Fees nicht ausreicht, um ein bestimmtes Betriebsergebnis des Hotels zu erzielen.

CAP-Regelungen
Neben oder anstelle der Möglichkeit, Zahlungspflichten einer Partei zu befristen und damit zeitlich zu begrenzen, können die Zahlungspflichten auch der Höhe nach begrenzt werden (sog. „CAP-Regelung“). Damit würde beispielsweise die in einem Managementvertrag zugesagte Ergebnisgarantie erst dann enden, wenn die von dem Manager an den Hoteleigentümer geleisteten Zahlungen aus der Ergebnisgarantie den als CAP vereinbarten Höchstbetrag erreicht haben. Dies bedeutet für die Parteien, insbesondere für den Manager, ein hohes Maß an Planungssicherheit.

Performance-Clause
Da bei Managementverträgen der wirtschaftliche Erfolg eines Hotels ganz wesentlich von den Leistungen des Managers abhängt, sollte aus Sicht des Hoteleigentümers ergänzend zu den vorstehenden Regelungen immer auch eine „Performance-Clause“ vereinbart werden. Diese räumt dem Hoteleigentümer ein Kündigungsrecht ein, falls der Manager über einen längeren Zeitraum nicht in der Lage ist, ausreichende Betriebsergebnisse zu erwirtschaften oder im Vergleich zu Mitbewerbern nachhaltig schlechter abschneidet.

Fazit

Für Hotelbetreiberverträge erweisen sich die gesetzlichen Regelungen für Pacht- oder Managementverträge in der Praxis meistens als unzweckmäßig und nicht ausreichend flexibel. Um eine langfristige und erfolgreiche Zusammenarbeit zwischen den Beteiligten zu ermöglichen, sind Hybridverträge erforderlich, die zum einen die Besonderheiten des Hotels, seines Standorts und des Hotelkonzepts berücksichtigen und zum anderen auch die aus dem Betrieb des Hotels resultierenden Chancen und Risiken in einem ausgewogenen Verhältnis zwischen dem Hoteleigentümer und dem Hotelbetreiber verteilen.

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Anke Bendschneider

Steuerberaterin
Senior Managerin

Nils Neuwerth

Rechtsanwalt
Senior

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