Das deutsche Steuerrecht gibt den Eigentümer-Gesellschaften von Shopping Centern die Möglichkeit, die Mieteinnahmen gewerbesteuerfrei zu erzielen. Dieses Ziel lässt sich grundsätzlich auf zwei Wegen erreichen:

• Die Objektgesellschaft wird als vermögensverwaltende Personengesellschaft ausgestaltet, die steuerlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt und damit nicht der Gewerbesteuer unterliegt.
• Die Objektgesellschaft erzielt zwar gewerbliche Einkünfte, zahlt aber infolge der sog. erweiterten Kürzung des Gewerbeertrags keine Gewerbesteuer.

Die Vor- und Nachteile dieser Varianten werden nachfolgend kurz dargestellt.

Objektgesellschaft mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Erzielt die Objektgesellschaft Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, darf sie daneben keiner gewerblichen Tätigkeit nachgehen. Bei der Vermietung von Shopping Centern können diese gewerblichen Tätigkeiten darin bestehen, dass beispielsweise Flächen nur kurzfristig vermietet oder unübliche Sonderleistungen – z.B. Werbe-, Service- und Wartungsleistungen – an die Mieter erbracht werden. Die Objektgesellschaft darf daher insbesondere in einem Food-Court keine derartigen Sonderleistungen – wie etwa die Überlassung und das Abräumen des Geschirrs oder die Reinigung der Flächen – an die Mieter erbringen.

Bei Gesellschaften mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung wird eine endgültige Gewerbesteuerfreiheit allerdings nur dann erreicht, wenn auch der Gesellschafter der Objektgesellschaft in Deutschland nicht gewerbesteuerpflichtig ist. Diese Voraussetzung erfüllen regelmäßig nur ausländische Investoren oder deutsche Investmentgesellschaften.

Ist der Gesellschafter der Objektgesellschaft hingegen in Deutschland gewerbesteuerpflichtig, kann er infolge der fehlenden Gewerblichkeit der Objektgesellschaft nicht das gewerbesteuerliche Schachtelprivileg nutzen. Die Mieterträge unterliegen dann im Ergebnis auf seiner Ebene der Gewerbesteuer.

Gewerbliche Objektgesellschaft mit der Möglichkeit zur Inanspruchnahme der sog. erweiterten Kürzung

In dieser Variante ist die Objektgesellschaft aufgrund ihrer Rechtsform zwar gewerbesteuerpflichtig. Sofern ihre Tätigkeit jedoch auf die ausschließliche Verwaltung des eigenen Grundbesitzes (sog. Ausschließlichkeitsgebot) beschränkt ist, kann sie die sog. erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags nutzen und damit den Gewinn aus der Vermietungstätigkeit von der Gewerbesteuer freistellen.

Zu beachten ist, dass insbesondere Betriebsvorrichtungen gewerbesteuerlich nicht zum Grundbesitz zählen. Ihre Mitvermietung führt infolgedessen grundsätzlich zu einem Verstoß gegen das Ausschließlichkeitsgebot und damit zu einer Versagung der erweiterten Kürzung. Die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen (Lastenaufzüge etc.) ist bei einem Shopping Center zwar regelmäßig nicht zu vermeiden; sie ist nach der Finanzrechtsprechung aber unschädlich, wenn sie zwingender Teil einer wirtschaftlich sinnvollen Grundstücksverwaltung ist und in quantitativer Hinsicht nicht den Rahmen eines Hilfsgeschäfts übersteigt. Für die Beurteilung, ob ein unschädliches Hilfsgeschäft vorliegt, bestehen leider keine eindeutigen Kriterien.

Deshalb kann es sich empfehlen, zur Frage der Schädlichkeit beim Finanzamt einen Antrag auf verbindliche Auskunft zu stellen oder die Betriebsvorrichtungen auf eine andere Gesellschaft auszulagern.
Die Objektgesellschaft darf wegen des Ausschließlichkeitsgebots auch hier keiner gewerblichen Tätigkeit nachgehen und damit insbesondere keine unüblichen Sonderleistungen an die Mieter erbringen.

Ein gewerbesteuerpflichtiger Gesellschafter der Objektgesellschaft kann – anders als bei Beteiligung an einer vermögensverwaltenden Gesellschaft – das gewerbesteuerliche Schachtelprivileg nutzen, sodass die Gewinne aus der Vermietung auch auf seiner Ebene nicht der Gewerbesteuer unterliegen.

Fazit

Die Mieterträge eines Shopping Centers lassen sich grundsätzlich ohne Belastung mit Gewerbsteuer erzielen. Welche Gestaltung vorteilhaft ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Eine vermögensverwaltende Objektgesellschaft empfiehlt sich allerdings nur, wenn deren Gesellschafter in Deutschland nicht gewerbesteuerpflichtig ist. Vorteilhaft ist hier auch, dass die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen steuerlich unschädlich ist.

Ist der Gesellschafter hingegen in Deutschland gewerbesteuerpflichtig, bleibt nur der Weg über eine gewerbliche Objektgesellschaft, welche die erweiterte Kürzung nutzt. Eine Gewerbesteuerbelastung auf der Ebene des Gesellschafters entfällt, da er das gewerbesteuerliche Schachtelprivileg nutzen kann. Ein besonderes Augenmerk muss hier aber insbesondere der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen gelten; ggf. ist deren Auslagerung auf eine andere Gesellschaft erforderlich.