1. Einleitung

Weltweit einheitliche, verständliche und vergleichbare Rechnungslegungsstandards sind für die Funktionsfähigkeit des Kapitalmarkts von essentieller Bedeutung. Auf Grund der Erfahrungen aus der Finanzmarktkrise herrscht international Einigkeit darüber, prinzipienbasierte Rechnungslegungsstandards zu entwickeln, um entsprechend des angestrebten ‚true and fair view’ vereinheitlichte Bewertungen vorzunehmen.

Im Rahmen von Konvergenzprojekten zwischen den internationalen Standardsettern sollen bestehende Differenzen zwischen den Standards beseitigt und gleichzeitig die Transparenz der Rechnungslegung erhöht werden. Einige der Konvergenzprojekte führen branchenunabhängig zu weitreichenden Änderungen der derzeit geltenden Bilanzierungsstandards. Zu nennen sind neben dem Thema Fair-Value-Bewertung, insbesondere die Projekte Leasing und Umsatzrealisation.

In der Vergangenheit wurden die Anforderungen an die Bestimmung des Fair Value in verschiedenen IFRS-Standards separat geregelt, was Inkonsistenzen zur Folge hatte. Am 12. Mai 2011 hat das IASB daher den IFRS 13 Fair Value Measurement veröffentlicht. Ziel des Standards ist es, die Einheitlichkeit und Vergleichbarkeit bei der Bemessung des Fair Value zu erhöhen, eine einheitliche und transparente Bewertungshierarchie vorzugeben und auch durch standardisierte Anhangsangaben die Entscheidungsnützlichkeit für Investoren zu verbessern.

2. Definitionen

2.1 Fair Value

Der Fair Value wird in IFRS 13 als “der Preis, der im Zuge eines geordneten Geschäftsvorfalls unter Marktteilnehmern am Bemessungsstichtag beim Verkauf eines Vermögenswerts erhalten würde oder bei Übertragung einer Schuld zu zahlen wäre“ definiert.

Beim Fair Value handelt es sich also um einen marktorientierten (im Gegensatz zu einem unternehmensspezifischen Wert), jedoch fiktiven Wertmaßstab, der keinen eigenständigen und einheitlichen Wertbegriff darstellt; vielmehr ist für die Ermittlung auf andere (marktwertorientierte) Wertansätze zurückzugreifen.

Hinsichtlich der in der Vergangenheit geführten Diskussion, ob bei der Bemessung des Fair Value ausschließlich der Exit-Preis zu berücksichtigen ist, hat das IASB entschieden, dass nur dieser bei der Ermittlung des Fair Value zu berücksichtigen ist (IFRS 13.2).

2.2 Transaktionskosten

IFRS 13 definiert Transaktionskosten als direkt (der Transaktion) zurechenbare Kosten des Veräußerers. Bei Immobilientransaktionen stellen insbesondere Makler- und Notarkosten sowie die Grunderwerbsteuer Transaktionskosten dar, sofern sie typischerweise durch den Veräußerer getragen werden.

Transaktionskosten bleiben gemäß IAS 40 und IFRS 13 bei der Bestimmung des Fair Value unberücksichtigt. Eine Ausnahme gilt für die Erwerbsnebenkosten eines potentiellen typischen Erwerbers. Diese Kosten sind wertmindernd zu berücksichtigen.

2.3 Konzept der bestmöglichen Verwendung

Für Immobilien wurde in IFRS 13 das Konzept der bestmöglichen Verwendung eingeführt. Die bestmögliche Verwendung ist die Verwendung einer Immobilie, die dessen Wert maximiert.

Diese Verwendungsannahme unterstellt eine Verwendung, die technisch möglich, rechtlich erlaubt und finanziell realisierbar ist. Da bei der Ermittlung des Fair Value die Nutzenmaximierung unterstellt wird, kann die bestmögliche Verwendung von der tatsächlichen bzw. von der geplanten Verwendung abweichen. Dies kann dann bei Immobilien der Fall sein, wenn ein Markteilnehmer eine Immobilie nicht nutzt, um beispielsweise eine Angebotsverknappung zu erreichen oder, wenn eine Immobilie durch umfangreiche Umbaumaßnahmen eine erhebliche Wertsteigerung erfährt. Zukünftige Investitionsausgaben zur Verbesserung oder Wertsteigerung einer Immobilie können in der Fair Value Bewertung berücksichtigt werden.

3. Bestimmung des Fair Value

3.1 Fair Value Bewertung von Immobilien

Bilanziell werden Immobilien unter anderem danach unterschieden, ob sie selbst genutzt werden (IAS 16 - Sachanlagen) oder der Ertragsgenerierung aus Mieteinnahmen und Wertsteigerungen dienen (IAS 40 - als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien) unterschieden. Bei beiden Nutzungsarten hat der Bilanzierende das Wahlrecht die Immobilien zum Fair Value zu bilanzieren.

3.2 Fair Value Hierarchie

Die Bestimmung des Fair Value von Immobilien soll nach IFRS 13 in Abhängigkeit der Qualität und Verlässlichkeit der Bewertungsparameter – mit abnehmender Qualität bzw. Verlässlichkeit – erfolgen:

• Marktpreis auf aktiven Märkten  (Bewertungslevel 1)
• Modifizierter Marktpreis   (Bewertungslevel 2)
• Modellbasierte Bewertung   (Bewertungslevel 3)

Damit erfolgt eine Abkehr vom bisherigen Ansatz, bestimmte Bewertungsverfahren vorzugeben.

3.3 Bewertungslevel 1:  Marktpreis

Der Fair Value bestimmt sich vorzugsweise durch auf einem aktiven Markt notierte aktuelle Preise ähnlicher Immobilien am gleichen Ort, im gleichen Zustand und mit vergleichbaren Mietverhältnissen (Marktpreis). Immobilien sind hinsichtlich Art, Lage oder Zustand einzigartig, so dass die Homogenitätsbedingung für das Bewertungslevel 1 nicht gegeben ist.

Der Wertansatz einer als Finanzanlage gehaltenen Immobilie ist deshalb in der Regel mithilfe anderer (Bewertungs-)Methoden zu ermitteln.

3.4 Bewertungslevel 2 : modifizierter Marktpreis

Eine Bewertung auf der Grundlage modifizierter Marktpreise ist grundsätzlich dann möglich, wenn wertbestimmende Faktoren der vergleichbaren Immobilien öffentlich zugänglich (mittel- oder unmittelbar beobachtbar) und ohne wesentliche Modifizierung verwendbar sind.

Typischerweise erfolgt hier ein Marktvergleichswertansatz auf der Grundlage von Transaktionspreisen (Preis je Quadratmeter) vergleichbarer Immobilien (Vergleichswertverfahren).

3.5 Bewertungslevel 3:  modellbasierte Bewertung

Sofern wesentliche Modifizierungen bei den Bewertungsparametern notwendig sind, erfolgt eine modellbasierte Bewertung der Immobilien auf der Basis von nicht direkt am Markt beobachtbarer Inputparameter mit Hilfe von Bewertungsverfahren. Drei weit verbreitete Bewertungsverfahren stellen gemäß IFRS 13 folgende Verfahren dar:

• marktbasierter Ansatz – nutzt Preise und andere relevante Informationen, die durch Markttransaktionen generiert werden und identische oder vergleichbare Vermögenswerte, Schulden oder eine Gruppe von Vermögenswerten und Schulden beinhaltet (z.B. einen Geschäftsbetrieb) 
• kostenbasierter Ansatz – spiegelt den Betrag wider, der gegenwärtig erforderlich wäre, um die Dienstleistungskapazität eines Vermögenswerts zu ersetzen (aktuelle Wiederbeschaffungskosten) 
• einkommensbasierter Ansatz – wandelt zukünftige Beträge (Zahlungsströme oder Aufwendungen und Erträge) in einen einzigen aktuellen (abgezinsten) Betrag um, der die gegenwärtigen Markterwartungen hinsichtlich dieser zukünftigen Beträge widerspiegelt

Übliche Bewertungsmethoden, die zur Bestimmung eines Marktpreises von Immobilien angewendet werden, sind einkommensbasierte Verfahren, wie das Ertragswert- oder Discounted-cashflow-Verfahren und in Ausnahmefällen die aktuellen Wiederbeschaffungskosten. 

4. Inputfaktoren

Inputfaktoren für die Bestimmung des Fair Value auf der Basis beobachtbarer Marktpreise sind Preisnotierungen auf aktiven Märkten für identische Vermögenswerte oder Schulden, zu denen das Unternehmen am Bemessungsstichtag Zugang hat. Da Immobilien nicht fungibel sind existieren solche Preisnotierungen in der Regel nicht.

Inputfaktoren für die Bestimmung des Fair Value auf der Basis modifizierter Marktpreise sind Marktpreise, die entweder unmittelbar oder mittelbar zu beobachten sind und keine beobachtbaren Marktpreise im Sinne der Level-1-Bewertung sind. Für Immobilien kommen insbesondere Inputfaktoren in Frage, die aus beobachtbaren Marktdaten abgeleitet oder von ihnen gestützt werden. Beispielsweise kommen Inputparameter auf der Basis von vergleichbaren Transaktionen (Preise pro Quadratmeter) in Frage.

Inputfaktoren der modellbasierte Bewertungen sind nicht direkt beobachtbare Inputfaktoren für Immobilien. Nicht beobachtbare Inputfaktoren werden zur Bemessung des beizulegenden Zeitwerts nur dann verwendet, wenn relevante beobachtbare Inputfaktoren nicht zur Verfügung stehen. Ein Unternehmen entwickelt nicht-beobachtbare Inputfaktoren unter Verwendung der bestmöglich verfügbaren Informationen, was unternehmenseigene Daten beinhalten kann. Bei der Bewertung von Immobilien sind solche nicht unmittelbar beobachtbaren Inputfaktoren unter anderem die langfristige Nettoertragsmarge oder die Kapitalisierungsrate.

5. Anhangangaben

Für Immobilien, die zum Fair Value bewertet werden, sind gemäß IFRS 13 die folgenden Anhangangaben notwendig:

• die insgesamt im Periodenergebnis erfassten Bewertungsergebnisse und die Posten der Gewinn- und Verlustrechnung, in denen sie erfasst wurden;
• die Stufe innerhalb der Bewertungshierarchie, auf der die Ermittlung des Fair Value beruht (Level 1, 2 oder 3);
• für Ermittlungen des Fair Value auf Level 2 und 3 der Bewertungshierarchie eine Beschreibung der verwendeten Bewertungsverfahren und der Inputfaktoren sowie eine Begründung bei einer Änderung der Bewertungsverfahrens;
• umfangreiche quantitative Informationen über die bedeutenden nicht beobachtbaren Inputfaktoren und das Bewertungsverfahren bei Anwendung des Level 3 der Fair-Value-Hierarchie;
• eine erläuternde Beschreibung der Sensitivität des Fair Value auf Änderungen nicht beobachtbarer Inputfaktoren.

6. Was ändert sich?

Insgesamt fallen die Auswirkungen auf die Bilanzierung von Immobilien – die sich aus der Neuregelung ergeben – eher gering aus. Eine Ausnahme besteht durch die Berücksichtigung von wertsteigernden Investitionen, die in IAS 40 bisher nur für bestimmte Immobilien zugelassen war. Dies bedeutet, dass auch, wenn wertsteigernde Maßnahmen bereits durch das bilanzierende Unternehmen geplant waren, sich die positiven Effekte der Maßnahme erst nach deren Abschluss im Fair Value widerspiegelten.

Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, unechte Synergieeffekte (Effekte, die nicht nur durch den bilanzierenden selbst, sondern auch durch den Erwerber nutzbar sind) zu berücksichtigen. Voraussetzung für die Berücksichtigung ist, dass die Effekte auch für Dritte nutzbar sind. Synergieeffekte könnten sich insbesondere aus einer gemeinsamen Bewirtschaftung von mehreren Immobilien ergeben, wenn hieraus reduzierte Bewirtschaftungsaufwendungen resultieren.

Wesentliche Änderungen ergeben sich jedoch aus den deutlich umfangreicheren Anhangsangaben. Es ist daher zu empfehlen, frühzeitig mit der Generierung der für die Bewertung der Immobilien notwendigen Daten zu beginnen.