Für deutsche Immobiliengesellschaften kann die Anwendung der International Financial Reporting Standards (IFRS) gegenüber der handelsrechtlichen Bilanzierung schon heute Vorteile bringen. Dafür müssen nicht erst die IFRS für nicht kapitalmarktorientierte Unternehmen (IFRS-SME) in deutsches Recht transformiert werden.

Die Bedeutung der IFRS wächst stetig

Die Internationalisierung der Wirtschaft erfordert ein international einheitliches Rechnungslegungswerk, damit internationale Investoren die Abschlüsse besser vergleichen können. Bereits heute werden die IFRS in mehr als 100 Ländern angewendet und sind durch die New Yorker Börsenaufsicht (SEC) anerkannt.

In Europa sind kapitalmarktorientierte Unternehmen seit dem Jahr 2005 aufgrund der so genannten IAS-Verordnung verpflichtet, einen Konzernabschluss nach IFRS aufzustellen. Dieser Konzernabschluss entbindet von der Pflicht zur Aufstellung eines handelsrechtlichen Konzernabschlusses. Aber auch für nicht kapitalmarktorientierte Unternehmen kann eine Pflicht zur Rechnungslegung nach IFRS bestehen, wenn sie in einen Konzern einbezogen werden, der nach IFRS bilanziert. 

Neben dieser rechtlichen Verpflichtung bestehen faktische Zwänge zur Erstellung eines IFRS-Reportings, insbesondere dann, wenn ausländische Investoren angesprochen werden sollen. Da der Immobilienstandort Deutschland für internationale Investoren gemessen am Transaktionsvolumen (laut DTZ Analyse Q 4/2010 ca. 40%) wieder attraktiver wird, ist davon auszugehen, dass auch der Anteil der Unternehmen, die IFRS-Reports erstellen müssen, steigen wird.

Die fair-value-Betrachtung ist bereits heute gängige Praxis

Nach den IFRS ist es im Gegensatz zu den handelsrechtlichen Bilanzierungsvorschriften möglich, so genannte Renditeimmobilien zum fair-value zu bilanzieren. Bei Renditeimmobilien handelt es sich um Immobilien, die der Erzielung von Mieteinnahmen sowie der Wertsteigerung dienen.

In der Kreditvergabepraxis nehmen fair-values breits heute eine maßgebliche Rolle ein, da Banken den fair-value sowohl bei der Kreditvergabe als auch bei der laufenden Kreditüberwachung berücksichtigen. Kreditverträge enthalten regelmäßig bestimmte Kennzahlen (sog. Covenants), deren Nichteinhaltung durch (Teil-) Rückzahlungsverpflichtungen sanktioniert wird. Häufig wird hierzu das Loan-to-Value-Verhältnis herangezogen, bei welchem die Objektfinanzierung dem jeweils ermittelten Objektwert gegenübergestellt wird. Als Wert wird dabei der durch einen Gutachter zu ermittelnde fair-value zugrunde gelegt. Ein steigender Marktwert der Immobilien im Verhältnis zum Kreditvolumen führt regelmäßig zu sinkenden Refinanzierungskosten.

Ohnehin ist die fair-value Bewertung von Immobilien- oder Objektgesellschaften bereits länger üblich, so dass diese Art der Bilanzierung der Immobilienbranche eigentlich entgegen kommen müsste. Insbesondere könnte damit das interne Risikomanagement dem externen Reporting angepasst werden. Eine Integration der externen und internen Rechnungslegung wäre somit einfach möglich.

IFRS verbessern die Möglichkeiten auf dem Kapitalmarkt

Unstrittig ist, dass die Einführung und laufende Anwendung der IFRS-Standards eine organisatorische und personelle Herausforderung darstellen, weil diese Standards in vielerlei Hinsicht von den handelsrechtlichen abweichen. Insbesondere die laufende fair-value Bewertung der Immobilien stellt eine Herausforderung dar, da die Ermittlung des fair-values transparent erfolgen muss. Um dies zu erreichen, muss ein Unternehmen auch seine Annahmen offen kommunizieren, die es bei der Immobilienbewertung getroffen hat. Ferner müssen diese Annahmen in die Zielvorgaben des Asset- und Property Managements eingehen. Bereits die Veränderung bestimmter Annahmen zur Zinsentwicklung oder zur Nachvermietungssituation kann einen signifikanten Einfluss auf den fair-value haben und damit direkt die Ertrags- und Vermögenslage beeinflussen. Gleiches gilt für den Fall, dass im Rahmen eines aktiven Asset-Managments die Bewirtschaftungskosten optimiert werden.

Der Nutzen der Anwendung der IFRS-Standards besteht in der Möglichkeit einen breiteren (internationalen) Kapitalmarkt anzusprechen. Damit steigt nicht nur die Anzahl an potenziellen Investoren, sondern es lassen sich auch eher international operierende Banken als Finanzier gewinnen. Im Idealfall kann dies zu einer Reduzierung der Fremdkapitalkosten führen - ein Effekt, der die Kosten der Implementierung der IFRS relativiert.

Die IFRS-SME würden Erleichterungen bringen

Im Juli 2009 hat das International Accounting Standards Board (IASB), das die Bedingungen für eine Bilanzierung nach IFRS festlegt, nach einem fünfjährigem Entwicklungszeitraum einen Standard für „Small and Medium sized Entities“ (IFRS-SME) herausgegeben. Das IASB schätzt den Anteil dieser Unternehmen auf über 95 % aller Unternehmen. Damit könnte dieser Standard eine außerordentlich große Bedeutung erlangen, auch wenn er noch nicht in deutsches Recht transformiert wurde.

Insbesondere für Immobilienunternehmen, die bereits heute ein IFRS-Reporting erstellen, wären Erleichterungen möglich, wenn sie anstelle der handelsrechtlichen Rechnungslegung ausschließlich nach IFRS berichten könnten. Voraussetzung dafür ist, die IFRS-Standards als vollwertige Alternative zur handelsrechtlichen Bilanzierung zu etablieren. Sollte sich der deutsche Gesetzgeber dazu durchringen, könnten viele Immobiliengesellschaften Kosten für die Erstellung handelsrechtlicher Abschlüsse einsparen.  

Gerade in Deutschland lehnen noch viele Marktteilnehmer eine verbindliche Anwendung der Regelungen des IFRS-SME mit der Begründung ab, die IFRS seien zu komplex und die Modernisierung des HGB habe eine Alternative dazu geschaffen. Daneben wird argumentiert, die IFRS hätten zur Verschärfung der Finanzmarktkrise beigetragen, weil eine fair-value Bilanzierung zu einem volatilen Ergebnis führe.

Fazit

Die IFRS können den Immobilienunternehmen durchaus Vorteile bieten. Denn damit entspricht die interne Unternehmenssteuerung der externen Rechnungslegung, und die Risikoneigung sowie auch die Risikosteuerung eines Unternehmens werden transparent. Durch die Ansprache eines breiteren, auch internationalen Kapitalmarkts können Unternehmen außerdem ihre Finanzierungskosten senken und somit ihren Wert steigern.

Die IFRS sind darüber hinaus international anerkannt und trotz aller Kritik weithin akzeptiert. Gleichwohl verursacht die Umstellung der Rechnungslegung auf IFRS Kosten, denen aber teilweise signifikante Kostenersparnisse gegenüber stehen. Ob eine Bilanzierung nach den IFRS sinnvoll ist, muss damit von Unternehmen zu Unternehmen entschieden werden. 

Der Anwendung der IFRS-SME stehen zum gegenwärtigen Zeitpunkt in Deutschland vor allem gesetzliche Gründe entgegen, weil der Gesetzgeber die IFRS nicht als Alternative zur handelsrechtlichen Bilanzierung etablieren wollte. Wenn der IFRS-Abschluss eine befreiende Wirkung hätte, würden zumindest für Gesellschaften die bereits jetzt auf Konzernebene nach IFRS bilanzieren, deutlich entlastet, wenn eine handelsrechtliche Bilanzierungspflicht entfiele.